종합부동산세는 재산세와 함께 주택 및 토지를 보유하고 있는 사람들에게 부과하는 보유세입니다. 2 주택 이상 다주택자에게는 기본 세율에 중과세율을 더해 세금 부담이 컸었는데요. 오늘은 주택에 대한 종합부동산세 과세대상과 계산방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
종합부동산세 과세대상
1. 종합부동산세란
과세기준일(매년 6월 1일) 현제 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.
- 1차로 부동산 소재지 관한 시.군.구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과합니다.
- 2차로 각 유형별 공제금액을 초과하는 부분에 대해서 주소지(본점 소재지) 관할 세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.
2. 유형별 과세대상
| 유형별 과세대상 | 공제금액 |
| 주택(주택부수토지 포함) | 6억원(1세대 1주택자 11억원) |
| 종합합산토지(나대지.잡종지 등) | 5억원 |
| 별도합산토지(상사.사무실.부속토지 등) | 80억원 |
종합부동산세 계산방법
1. 주택에 대한 종합부동산세 계산방법
▶ 공시가격 - 공제금액 * 공정시장 가액비율 = 종합부동산세 과세표준
- 공제금액 : 공시 가격에 6억 원을 공제합니다. 단, 1가구 1 주택자는 11억 원까지 공제를 합니다. 예를 들어 1 주택자가 1 공시 가격 11억 원 이하의 주택을 소유하고 있다면 종부세는 부과되지 않습니다.
- 공정시장 가액비율 : 공시가격을공시 가격을 얼마나 적용할지에 대한 비율을 말합니다. 21년에는 95%이고 올해에는 100%로 적용이 됩니다. 참고로 2022년 종합부동산세는 공시 가격을 올해 발표된 공시 가격 대신에 작년 2021년도 공시 가격을 적용하겠다는 정부의 발표가 있었습니다.
▶ 종합부동산세 과세표준 * 세율 = 종합부동산세액
- 세율은 1 주택자와 2 주택 이상 다주택자 세율이 다르고 또 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 다르게 적용됩니다.
▶ 종합부동산 세액 - 공제할 재산세액 = 산출세액
- 공제할 재산세액 : 이미 재산세로 납부가 된 부분을 공제합니다. 이는 이중과세라는 지적에 따라 공제를 하게 되었습니다. 예를 들어 15억 원의 주택을 보유한 사람에게 재산세가 부과가 된 경우 1 주택자라면 11억 원을 초과하는 4억 원에 대한 종부세를 납부해야 하는데 4억원에 대한 재산세를 이미 납부를 했기 때문에 4억원에 대한 재산세 부과금액을 공제한다는 의미입니다.
▶ 산출세액 - 세액공제 - 세부담 상한 초과 세액 = 납부할 세액
- 세액공제는 1세대 1주택자일 경우에 한하여 공제를 해줍니다. 보유기간과 연령에 따라 최대 80%까지 공제를 하게 됩니다. 보유기간은 5년 20%, 10년 40%, 15년 이상은 50%까지 공제를 하고 연령은 60세 20%, 65세 30%, 70세 이상은 40%까지 공제를 합니다. 중복 적용이 가능하며 최대 공제한도는 80%입니다.
- 세부담 상한 초과 세액 : 직전 연도 총세액에서 세부담 상한률을 초과하는 세액을 말하며 세부담상한율은 조정대상지역 2 주택자 300%, 3 주택자 300%, 그 외는 150%입니다.
2. 종합부동산세 세율
앞서 말씀드린 바와 같이 세율은 과세표준의 금액에 따라 지역이나 2 주택 이상 다주택자에 따라 다르게 적용이 됩니다.
| 주택(일반) | 주택(조정지역2주택,3주택이상) | ||
| 과세표준 | 세율 | 과세표준 | 세율 |
| 3억원 이하 | 0.6% | 3억원 이하 | 1.2% |
| 6억원 이하 | 0.8% | 6억원 이하 | 1.6% |
| 12억원 이하 | 1.2% | 12억원 이하 | 2.2% |
| 50억원 이하 | 1.6% | 50억원 이하 | 3.6% |
| 94억원 이하 | 2.2% | 94억원 이하 | 5.0% |
| 94억원 초과 | 3.0% | 94억원 초과 | 6.0% |
3. 실제 계산 사례
▶ 1 주택자가 조정대상지역에 공시 가격이 15억 원인 경우(연령 50세, 보유기간 20년)
- 1 주택자는 11억 원 까지 공제가 되므로 과세표준은 4억 원이 됩니다.
- 4억 원의 세율은 0.8%이고 재산세 공제금액을 제외하면 산출세액이 1,640,000원이 됩니다.
- 세액공제는 보유기간 15년 이상 50%를 받게 되므로 820,000원이 됩니다. 연령 공제는 없습니다.
- 따라서 종합부동산 세액은 820,000원이고 농어촌특별세를 더해 984,000원이 납부할 세액이 됩니다. ( 농어촌 특별세 : 종합부동산 세액의 20% )
▶ 조정대상지역 2 주택자가 공시 가격이 각각 5억 원인 경우
- 2 주택자는 6억 원까지 공제가 되므로 과세표준은 4억 원입니다.
- 4억 원의 세율이 1.6%이고 재산세 공제금액을 제외하면 4,581,695원의 산출세액이 나옵니다,
- 2 주택자는 세액공제를 받지 못하기 때문에 산출세액에 농어촌특별세를 합한 5,498,034원이 됩니다.
지금까지 종합부동산세 과세대상과 계산방법에 대해 알아보았습니다. 위에 보셨듯이 15억 원의 1 주택자와 10억 원의 2 주택자와의 종합부동산 세액이 5 배가 넘게 차이가 나는 것을 알 수 있었습니다. 이번 윤석렬 대통령 당선인은 재산세와 종합부동산세를 통합하겠다고 공약을 내 세운 바 있습니다. 부자들만 내는 세금이었던 종부세가 집값 폭등으로 인해 종합부동산세를 폐지하자는 의견도 나오고 있습니다. 앞으로 어떻게 세대가 개편이 될지 지켜봐야겠습니다.
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