지속적인 대출 규제에도 불구하고 가계부채가 증가함에 따라 금융당국은 내년 7월에 적용이 되는 차주별 dsr 단계적 확대에 따른 2단계를 내년 초로 앞당겨 시행을 하기로 했습니다. dsr 뜻이 무엇인지 알아보고 dsr40% 규제 강화되는 내용이 무엇인지 함께 알아보도록 하겠습니다
■ dti 와 dsr 뜻
dsr 뜻을 알아보기 전에 먼저 dti 뜻을 알아보며 dti와 dsr이 어떻게 다른지 살펴보도록 하겠습니다. dti 란 총부채상환비율(devte to income)을 말하는데 소득 대비 부채상환비율을 말합니다. dsr이 나오기 전에 사용하던 용어인데 자신의 소득에 대비하여 부채비율을 계산하는 방식입니다. 부채는 진행하고자 하는 담보대출의 1년간 원리금 상환액과 기타 부채의 1년간 이자 상환액을 합한 금액을 말합니다.
반면 dsr 뜻은 총부채원리금상환비율(debt service ratio)을 말하는데 기타 부채의 1년간 이자액을 계산하던 dti와는 달리 dsr은 기타 부채도 원리금 상환액으로 계산을 하게 됩니다. 당연히 같은 조건에서 dti보다 dsr이 더 높게 나오게 되는 것이죠.
■ 현제 dsr40% 규제는?
지난 2021년 7월에 "차주 단위 dsr 단계적 확대" 계획에 따라 ① 전 규제지역 6억 원 초과 주택의 주담대 ② 신용대출 1억 원 초과의 경우 dsr을 40%로 규제를 시작했습니다. 2단계로는 주담대와 신용대출을 분리하지 않고 총 대출액 2억 원을 초과할 경우 dsr을 40% 적용을 2022년 7월에 하기로 했고 2023년 7월에 마지막 3단계로 총대출액 1억 원 초과로 확대하기로 예정이 되어 있었습니다. 2단계와 3단계의 일정을 내년 초와 내년 7월로 앞당겨서 시행을 한다는 이야기입니다.
■ dsr 40% 2단계가 적용되면
만약 기타부채가 하나도 없는 경우라면 dti와 dsr은 같습니다. 하지만 기타 부채가 많아질수록 주담대를 받을 수 있는 금액이 줄어들게 되는데요. '영끌'로 주택마련을 했던 것을 막겠다는 취지로 나온 것이 dsr 규제가 되는 것입니다.
예를 들어 연봉 4,000만원인 직장인이 집을 살 경우 기타 부채가 없는 경우에도 최대한 받을 수 있는 대출금액이 3억 원 정도밖에 되지를 않게 됩니다. 만약 신용대출이 있는 상황이라면 금액은 더 떨어질 수밖에 없겠죠. 또한가지 변경되는 내용이 dsr을 계산할 때 신용대출의 경우 현제 7년으로 조정을 했는데 내년에는 이를 5년으로 단축한다고 합니다. 대출기간이 단축이 되면 원리금 상환액이 늘어나기 때문에 대출 한도는 더욱 줄어들게 되는 것이죠.
■ 내년 dsr 규제 조기 도입에 따른 대처 방안
계속해서 정부가 가계부채 관리를 위해 규제를 할것으로 보입니다. '대출 절벽'이니 '대출 빙하기'라는 단어를 뉴스 기사에서 종종 볼 수 있는데요. 현제 dsr40% 규제는 은행권에서 적용이 되고 있습니다. 상대적으로 비은행권은 60%로 조금 완화되어 있습니다. 조금은 은행권보다 대출한도가 더 나올 수 있다는 말인데요. 이것도 내년에 어떻게 바뀔지는 모르겠습니다. 다만 한가지 많은 분들이 궁금해하시는 부분인데요. 이미 분양을 받고 잔금을 치르려고 준비하시는 분들의 경우에는 dsr 40% 규제를 적용받지 않는다는 것입니다. 아마도 계속해서 규제를 할 것으로 보이는 가운데 목돈을 가지고 있지 못하는 서민 실수요자들에게는 내 집 마련을 기회가 점점 멀어지는 거 같아 안타까운 마음입니다.
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