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지난 5월 10일 다주택자에게 양도소득세를 중과하는 것을 1년간 한시적으로 배제하는 법안이 통과되었습니다. 장기보유특별공제도 적용이 된다고 합니다. 그 내용과 함께 1가구 2 주택 양도세 비과세 요건을 정리해 드리도록 하겠습니다.
1. 다주택자 양도세 중과 1년간 한시 배제 내용
1-1. 변경 전 내용
- 조정대상지역 내에 주택을 양도할 경우 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하였습니다.
- 세율은 기본세율인 6~45%에서 2주택일경우 20%를, 3 주택 이상일 경우 30%를 중과하였습니다.
- 장기보유 특별공제는 다주택자에게는 해다잉 되질 않았습니다.
1-2. 개정 내용
- 보유기간이 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 22년 5월 10일부터 23년 5월 9일까지 양도할 경우 기본세율 및 장기보유 특별공제를 적용하기로 했습니다.
- 세율은 6~45%를 적용합니다.
- 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 경우 적용하고 15년 이상 보유지 최대 30%까지 공제하기로 했습니다.
1-3. 사례로 본 양도세 완화
- 예를 들어 2 주택자의 경우 양도가액이 15억 원이고 양도차익이 5억 원이라고 가정하고 보유기간이 10년이면 종전에 계산대로라면 세율이 기본세율 40%에 2주택일 경우 20% 중과해서 60%를 적용하게 됩니다.
- (양도차익 5억 원 - 기본공제 250만 원) X 중과세율 60% - 누진공제액 2,450만 원 = 273,100,000원입니다.
- 개정된 내용으로 계산하면 양도차익 5억 원에 장특공제 1억 원(5억X20%)을 공제하고 기본공제 250만 원을 제하면 397,500,000원이 됩니다.
- 위 금액에 세율 40%를 곱하고 누진공제 2,540만 원을 제하면 133,600,000원이 됩니다.
- 따라서 양도세의 차이가 139,500,000원이나 됩니다.
2. 1가구 2 주택 양도세 비과세 요건
2-1. 1가구 1 주택 양도세 비과세 요건
- 1가구 1 주택자가 주택을 양도할 경우 비과세 혜택이나 감면받을 수 있는 혜택이 많이 주어집니다.
- 조정지역 내 1가구 1주택일 경우 양도가액이 12억 원 이하일 경우 2년 보유와 함께 2년 거주조건이 충족이 된다면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 만약 양도금액이 12억 원을 초과한다면 12억 원까지는 비과세 되고 초과되는 부분에 대해서만 양도세가 부과되는데 이 경우에도 장기보유 특별공제 등 다양한 감면 혜택이 있습니다.
- 비규제 지역에서 주택을 양도할 경우에는 2년 보유조건만 충족하면 됩니다.
2-2. 1가구 2 주택 양도세 비과세 요건
1) 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건
- 이 경우는 주택을 보유하고 있는 상황에서 다른 집으로 이사를 갈 경우 발생합니다.
- 기존주택을 2년 이상 보유를 하고 새로운 주택을 취득한 시기도 종전주택 보유기간이 1년 이상 지났을 경우 1가구 1 주택의 경우처럼 12억 원 이하의 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 다만 기존주택은 2년 이내에 처분을 해야 합니다.
- 또한 조정대상지역에서는 2년 보유와 2년 거주 조건을 충족해야 합니다.
2) 결혼으로 인한 1가구 2 주택 비과세 요건
- 결혼하기 전 신랑과 신부가 각각 한채식 보유하고 있는 경우입니다.
- 결혼을 하면서 1가구 2 주택이 되는데 2년이상 보유한 주택을 5년안에 매도를 한다면 비과세 혜택을 받습니다.
3) 상속 및 증여로 인한 1가구 2주택 비과세 요건
- 상속이나 증여로 인해 1가구 2 주택이 되었을 경우 3년이내에 기존주택을 처분하면 비과세 혜택을 받습니다.
- 단, 상속주택을 처분하면 과세가 되니 주의하시기 바랍니다.
4) 합가로 인한 1가구 2주택 비과세 요건
- 부모님을 봉양하기 위해 세대를 합하면서 1가구 2주택이 되었다면 10년 이내에 주택을 매도하면 비과세 적용됩니다.
지금까지 개정된 다주택자 양도세 중과 유예에 관한 내용과 1가구 2 주택 양도세 비과세 요건을 정리해 보았습니다. 위에 설명한 내용들은 지극히 일반적인 내용이라 할 수 있습니다. 양도세 계산은 케이스가 다양하기 때문에 세무사와 상담을 하는 것이 좋습니다. 계산을 잘못해서 양도세 폭탄을 맞는 일은 없어야겠습니다.
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