1가구 1주택 양도세 비과세 요건 정리 - 최신내용

요즘 하루가 다르게 세법이 개정되고 있습니다. 얼어붙은 부동산 시장을 살리려는 노력으로 그동안 규제해 왔던 정책들을 완화하는 분위기입니다. 오늘은 1가구 1 주택 양도세 비과세 요건을 최신 내용으로 정리를 해 드리겠습니다.

 

 

1. 1가구 1주택 양도세 비과세 요건

1-1. 양도가액 12억 원 이하이어야 합니다.

•  양도할 주택의 매매가가 12억 원 이하라면 비과세 요건이 됩니다.

1-2. 2년이상 보유해야 합니다.

• 기본적으로 주택을 2년 이상 보유를 해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
• 조정대상지역인 경우에는 2년이상 보유 조건에 2년 거주기간이 추가로 충족이 되어야 합니다.
• 보유기간이 2년 이하라면 양도가액에 상관없이 1년 미만 70%, 2년 미만 60%의 양도세를 납부하셔야 합니다.

 

 

2. 12억원 초과 주택의 양도세 계산방법

• 1가구 1주택자가 주택을 15억 원에 매매를 했다고 가정하고 양도세를 계산해 보도록 하겠습니다. 
• 취득가액은 10억원이고 보유기간 10년, 거주기간 10년이라고 하겠습니다.
• 필요경비는 없다고 가정합니다.

2-1. 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

• 양도가액 15억원에서 취득가액 10억 원을 빼고 필요경비를 빼면 양도차익은 5억 원이 됩니다.
• 필요경비는 취득할 당시 들어간 비용으로 취득세, 중개수수료 등이 해당됩니다.
• 취득할 당시 구입자금을 은행에서 마련한 경우 은행이자는 해당하지 않습니다.

2-2. 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

• 앞서 설명하였듯이 12억원까지는 비과세 혜택을 받을 수 있다고 했습니다.
• 따라서 양도차익 5억원은 80%는 비과세 되고 20%인 1억 원에 대해서만 양도세를 계산하면 됩니다.
• 장기보유 특별공제는 보유기간과 거주기간에 따라 비율이 정해지는데 각각 보유. 거주 연수에 4%를 곱해주면 됩니다.
• 위의 사례에서는 보유기간 10년과 거주기간 10년 이므로 각각 40%의 공제를 받아 총 80%의 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다. 
• 과세되는 1억원에 80%를 공제하면 2천만 원이 됩니다.

2-3. 양도소득금액 - 양도소득 기본공제 = 양도소득 과세표준

• 양도소득 기본공제는 250만원을 일괄적으로 공제를 해줍니다.
• 다주택자의 경우 장기보유 특별공제는 받지 못하지만 기본공제는 받을 수 있습니다.
• 2천만 원에 250만 원을 공제하면 과세표준금액은 1,750만 원이 됩니다.

2-4. 양도소득 과세표준 X 세율 = 납부해야 할 세액

• 세율은 과세표준금액에 따라 누진세율을 적용하고 누진공제를 해줍니다.
• 과세표준금액이 1,750만원이면 세율 15%에 누진공제 108만 원을 적용받을 수 있습니다.
• 따라서 1,750만원 X 15% - 108만 원 = 1,545,000원이 됩니다.

지금까지 1가구 1주택 양도세 비과세 요건과 함께 사례를 들어 직접 양도세를 계산해 보았습니다. 요즘은 계산기를 통해 자동으로 계산을 해주기는 하지만 왜 그렇게 되는지는 알고 있는 것이 좋겠습니다.