얼마 전 정부는 내년 7월부터 시행하려던 DSR 규제 2단계를 내년 초로 앞당겨 시행을 하고 내후년 7월 예정이었던 3단계를 내년 7월에 시행을 하겠다고 밝혔습니다. 많은 분들이 전세자금 대출도 DSR 규제에 적용이 되는지 궁금해하시는데요. 이 내용을 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
■ 적용제외
DSR 규제는 DSR을 40%로 강화를 하는데 기준을 3단계에 걸쳐 순차적으로 2021년 7월부터 2023년 7월까지 진행을 하기로 했었습니다. 처음 관리방안이 나왔을때 소득 외에 상환재원이 인정되거나 정책적 필요성이 있는 경우 등 차주 단위 DSR 적용 실익이 적은 대출은 제외하겠다고 했는데요. 내용은 아래와 같습니다.
① 소득 외 상환재원이 인정되는 대출
- 전세자금대출
- 예 · 적금 담보대출
- 보험계약대출
② 정책적 목적의 대출
- 서민금융상품
- 정부 · 지자체 협약대출
- 자연재해 지역 등에 따른 긴급대출 등
③ 소액대출(300만 원 미만) 등 기타 적용 실익이 크지 않은 경우
보시는 바와 같이 전세자금 대출은 DSR 규제 대상이 아니라고 나와 있습니다. 아직 내년 강화 방안이 구체적으로 나오지는 않았지만 적용 제외 대상은 바뀌지 않을 것이라 짐작됩니다.
■ DSR 규제 내용
2021년 7월 이전에는 투기 · 투기과열지구에 위치하는 9억 원 초과 주택의 주담대나 연소득 8천만 원 초과하고 1억 원 초과하는 신용대출에 대해서만 금융사별로 DSR을 규제를 했었습니다. 그러다가 '차주 단위 DSR'의 2023년 7월 전면 시행을 목표로 3단계에 걸쳐 단계적으로 대상을 확대하기로 한 것인데요. 단계별로 내용을 살펴보겠습니다.
① 1단계 (21년 7월부터)
- 주담대 : 전 규제지역 6억 원 초과 주택
- 신용대출 : 1억 원 초과
② 2단계 (22년 7월부터)
- 주담대+신용대출 : 총 대출액 2억 원 초과(1단계 조건 유지)
③ 3단계 (23년 7월부터)
- 주담대+신용대출 : 총 대출액 1억 원 초과(1단계 조건 폐지)
여기서 말하는 총대출액이란 원칙적으로 모든 가계대출의 합을 의미합니다. 단, 소득 외 상환재원이 인정되는 대출은 제외하며 한도대출(마이너스통장)의 경우에는 실제 사용한 금액이 아닌 한도액을 대출액으로 계산을 하게 됩니다.
■ DSR 규제에 따른 한도 감소
이른바 '영끌'이라는 단어가 열풍이었습니다. 담보대출의 한도가 줄어들자 규제 전에는 신용대출을 부부 각각 9,900만 원까지 신용대출을 끌어 모아서 모자란 한도를 끌어모았었습니다. 하지만 7월 이후에는 이러한 방법이 어려워졌지만 그래도 신용대출의 증가세가 꺾이지 않자 2단계와 3단계를 앞당겨서 시행을 하게 된 것입니다.
지금까지 전세자금 대출 이외에 몇 가지 DSR 규제를 받지 않는 대출들을 알아보았고 DSR규제의 내용을 살펴보았습니다. 뉴스 기사를 보면 더 강력한 규제가 나올 것이라는 말이 들리는데요. 규제도 좋지만 선량한 실수요자들까지 규제를 하는 것을 두고 전문가들도 우려를 하고 있는 상황입니다. 근본적인 해결방안이 나왔으면 하는 바람입니다.
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