양도소득세 계산 방법 세율만 알면 어렵지 않아요

우리가 내는 세금 중에서 가장 계산하기 어려운 것이 양도소득세일 거라 생각합니다. 양도소득세 상담을 포기하는 양포 세무사가 생길 정도로 복잡하고 예민한 부분입니다. 양도소득세 계산 방법 세율만 알면 계산이 가능합니다. 사례를 들어 같이 계산해 보시겠습니다.

 

 

1. 양도소득세 계산 방밥

1-1. 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

• 양도가액 : 부동산 등의 양도 당시 실제 거래가액을 말합니다.
• 취득가액: 취득할 당시의 실지거래 가격을 말합니다. 실제 거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매 사례 가액이나 감정가액, 환산 취득가액으로 적용합니다.
• 필요경비 : 취득 당시 발생한 비용입니다. 취득세와 같은 세금부터 시제적으로 들어간 비용을 말합니다.

1-2. 양도차익 - 장기보유 특별공제 = 양도소득금액

• 장기보유 특별공제는 1가구 1주택일 경우 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 공제를 받습니다.
• 3년 이상 보유를 했을 때 1년에 4%씩 , 거주기간도 1년에 4%씩 공제를 받을 수 있습니다.
• 예를 들어 10년 보유하고 5년을 거주했다면 10년 보유 X 4% + 5년 거주 X 4% = 60% 공제 
• 2 주택 이상일 경우 장기보유 특별공제는 적용받지 못합니다.
• 이번 양도세 중과 유예 내용을 보면 한시적으로 다주택자에게도 장기보유 특별공제가 가능하다고 합니다.

1-3. 양도소득금액 - 양도소득 기본공제 = 양도소득 과세표준

• 양도소득 기본공제 : 250만 원을 기본공제해줍니다.
• 단, 미등기 양도자 산일 경우 적용이 불가합니다.

1-4. 과세표준 X 세율 = 산출세액

• 세율은 과세표준 금액에 따라 6%에서 45%까지 적용됩니다.
• 누진공제 : 각 구간별 세율을 곱한 금액에서 누진공제액을 공제합니다.

 

2. 사례로 보는 양도소득세 계산

2-1. 1가구 1 주택 양도소득세 계산

1) 양도가액이 12억 원 이하 양도세 계산

• 1가구 1주택일 경우 양도가액이 12억 원 이하라면 2년 보유를 했다면 비과세 됩니다.
• 다만, 조정대상지역일 경우 2년 거주조건이 추가됩니다.

2) 양도가액이 15억 인 양도세 계산(10년 보유하고 5년 거주함. 양도차익이 5억 원이라 가정)

• 먼저 12억 원까지는 비과세 되고 초과되는 3억 원에 대해서만 양도세가 부과됩니다.
• 양도차익은 5억 원이 아니라 비과세 되는 양도차익이 4억 원이고 과세가 되는 양도차익은 1억 원이 됩니다.
• 장기보유 특별공제는 60%인 6천만 원이 되며 기본공제 250만 원을 공제하면 과세표준은 37,500,000원이 됩니다.
• 여기에 세율 15%를 곱하고 누진공제 108만 원을 제하면 4,545,000원이 됩니다. 

2-2. 다주택자 양도소득세 계산(10년 보유하고 5년 거주함, 양도차익 5억 원이라 가정)

•  다주택자의 경우 비과세 혜택을 못 받기 때문에 양도차익이 5억 원이 됩니다.
• 장기보유 특별공제도 못 받기 때문에 기본공제 250만 원 받게 되며 과세표준은 497,500,000원이 됩니다.
• 2주택자일 경우 기본세율 40%에 20%를 중과하여 60%를 적용하면 298,500,000원이 됩니다.
• 누진공제액 2,450만 원을 공제하면 최종 납부할 세액은 273,100,000원입니다.
• 1주택일 경우와 비교를 할 때 차이가 엄청 남을 볼 수 있습니다.

 

2-3. 양도세 중과 유예로 인한 세금 감면

• 2023년 5월 9일까지 한시적으로 양도세를 중과 유예를 해주었습니다. 장특공제도 가능하게 했습니다.
• 위의 조건대로 계산을 한다면 양도차익은 그대로 5억 원이며 장특공제 30%를 공제하고 기본공제를 해주면 347,500,000원이 됩니다.
• 세율 40%를 곱하고 누진공제 2,540만 원을 해주면 납부할 세액은 113,600,000원이 됩니다.
• 중과 유예로 인해 세금 차이가 만이 나는 것을 볼 수 있습니다.