지난 5월 10일부터 1년간 다주택자에 대해 양도세 중과 유예를 해주기로 했습니다. 또한 보유. 거주기간 재기산 제도를 폐지하고 이사로 인한 일시적 2 주택자 요건을 완화했습니다. 사례를 들어 쉽게 정리를 해 드리도록 하겠습니다.
1. 개정이유 및 적용시기
1-1. 개정이유
☞ 다주택자들에게 과도한 세금을 합리적으로 개선하여 매물을 시장에 내 놓을 수 있는 분위기를 만들어 부동산 시장을 안정화시키는데 목적이 있습니다.
1-2. 적용시기
☞ 22년 5월 10일 부터 23년 5월 9일까지 양도하는 분에 한하여 적용합니다.
2. 개정내용
2-1. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 1년간 한시 배제
1) 기존 다주택자 양도세 중과
☞ 다주택자가 조정대상지역에 주택을 양도할 때는 기본세율(6%~45%)에 2 주택자는 20%를, 3 주택 이상자는 30%를 더해서 양도세를 납부해야 했습니다.
☞ 다주택자들은 장기보유특별공제를 적용받지 못하였습니다. 장기보유 특별공제는 보유기간에 따라 일정 비율을 공제해주는 제도인데 공제를 못 받으니 양도세 납부금액이 클 수밖에 없었습니다.
2) 개정된 내용
☞ 다주택자들도 한시적으로 중과세율을 적용하지 않고 기본세율만 적용하기로 했습니다.
☞ 3년이상 보유를 했다면 장기보유 특별공제를 6%에서 최대 20%까지 받을 수 있게 되었습니다.
3) 사례를 통해 양도세 절감 이해
※ 사례 : 3주택자가 10년 보유한 주택을 매매하면서 양도차익이 5억 원이 발생했다고 가정합니다.
☞ 기존 양도세 부과 기준으로는 양도차익 5억원에 기본공제 250만 원을 공제하고 세율 70%를 곱하면 납부해야 할 양도세는 348,250,000원이 됩니다.
☞ 개정된 내용을 적용하면 양도차익 5억원에 장기보유 특별공제 20%를 받고 기본공제 250만 원을 공제하면 397,500,000원이 됩니다. 세율 40%를 곱하면 159,000,000원이 됩니다.
☞ 만약 유예기간 내에 주택을 양도 한다면 189,250,000원이 절약될 수 있습니다.
2-2. 1가구 1주택 양도소득세 비과세 보유-거주기간 재기산 제도 폐지
1) 1가구 1주택 양도세 비과세 요건
☞ 1가구 1주택자가 양도세를 비과세를 받으려면 양도금액이 12억 원 이하이고 2년 이상 보유를 해야만 비과세 혜택을 받습니다.
☞ 양도한 부동산이 조정대상지역이라면 2년 거주조건을 추가로 충족해야 합니다
2) 기존 다주택자 1가구 1주택 양도세 비과세 재기산 제도
☞ 다주택자가 1가구 1 주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 다른 주택들을 모두 처분하고 최종적으로 1 주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간과 거주기간을 재기산 합니다. 따라서 비과세 혜택을 받으려면 다시 거주를 해야 하는 번거로움이 발생했습니다.
3) 개정된 내용
☞ 재기산 제도를 폐지하였습니다. 따라서 다주택자가 주택을 모두 처분하고 1 주택이 되었다면 그 주택이 보유기간과 거주기간을 충족했다면 바로 비과세 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.
3. 사례로 본 2 주택자의 주택 처분을 통한 양도세 절감
3-1. 과세표준금액이 변경됩니다.
☞ 앞서 말씀드린 바와 같이 과세표준은 양도차익에 장기보유 특별공제를 공제하고 기본공제 250만원을 공제하면 과세표준금액이 됩니다.
☞ 개정된 내용을 적용하면 다주택자들도 장기보유특별공제를 받게 되므로 과세 표준금액이 줄어들게 됩니다.
3-2. 세율이 다릅니다.
☞ 기존에는 기본세율에 20%를 더해 납부를 했다면 개정안을 적용하면 기본세율만 납부하면 됩니다.
3-3. 조정대상지역 2 주택자가 주택을 모두 처분했다면
☞ 2주택자가 1 주택을 양도했을 때 과세표준금액이 5억 원이였다고 가정하면 60%세율을 곱해 3억원의 양도세를 납부해야 합니다. 또한 2년보유,2년거주조건을 다시 채워야 비과세 요건을 갖추게 됩니다.
☞ 개정된 내용을 적용한다면 과세표준금액이 5억원이 아니라 보유기간에 따라 줄어들게 되므로 10년을 보유했다고 가정한다면 20%를 공제받아 과세표준금액은 4억 원이 됩니다. 세율 40%를 적용하면 1억 6천만 원이 됩니다. 만약 남은 1 주택이 비과세 요건을 충족했다면 바로 처분을 해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
지금까지 개정된 양도세 중과 유예 내용을 사례를 통해 계산을 해 보았습니다. 개인적인 생각으로는 재기산 제도를 폐지한 건 환영할 만한 일이기는 하지만 1년 간만 적용한다는 것이 효과를 못 볼 거라는 생각입니다. 계속해서 양도세는 개정이 될 것입니다. 지금까지는 규제를 하기 위해 개정을 했다면 부동산 시장이 활기를 띨 때까지는 완화를 하는 방향으로 개정이 되지 않을까 생각합니다.
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