부담부증여 양도소득세 계산 방법 증여세 절세 팁 공개

다주택자들의 규제가 심해지면서 증여거래가 늘고 있다는 뉴스를 보았습니다. 더불어 절세하는 방법으로 부담부증여를 이야기하고 있습니다. 부담부증여 시 양도소득세 계산 방법과 증여세 계산을 통해 어떻게 절세를 할 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

1. 부담부증여 개념 및 세금 납부

1-1. 부담부증여 개념

• 부담부증여란 부담을 주는 증여라는 말입니다.
• 예를 들어 10억 원의 아파트를 자녀에게 증여를 한다면 10억 원에 대한 증여세를 납부해야 합니다.
• 하지만 이 아파트에 5억 원의 채무가 있다면 채무액을 공제한 5억 원에 대한 증여세만 납부하면 됩니다.
• 이렇듯 채무액을 포함해 증여를 하는 행위를 부담부증여라 합니다.

1-2. 부담부증여 세금납부

• 앞서 말씀드렸듯이 증여세는 채무액 5억 원을 공제한 5억 원에 대해서 납부합니다.
• 하지만, 채무액 5억원에 대해서는 증여자가 양도소득세를 납부해야 합니다.
• 증여자 입장에서는 채무액이 5억 원이 증여를 통해 없어지게 되므로 재산을 증여함으로써 이익이 발생한다고 보아 양도소득세를 부과하는 것입니다.
• 따라서 5억 원에 대한 증여를 자녀가 납부해야 하고 증여자는 5억원에 대한 양도소득세를 납부해야 합니다.

1-3. 부담부증여의 조건

• 부담부증여를 할 때에는 조건이 있습니다.
• 이전되는 채무가 증여재산에 담보된 채무이면서 증여자의 것이어야 합니다.
• 증여일을 기준으로 담보된 채무가 있어야 합니다.
• 증여를 받은 사람이 반드시 자력으로 채무를 갚아야 합니다.
• 부담부증여를 하게 되면 이 증여의 행위가 조세회피를 위한 채무인지 아니면 실제 채무인지를 조사하게 됩니다. 또한 증여 이후에 자녀가 자신의 능력으로 채무를 변제하는지 추적하여 조사를 하기 때문에 주의가 필요합니다.

2. 부담부증여 양도소득세 계산 방법

부모가 자녀에게 증여를 할 때 부담부증여를 하는 것과 증여를 하는 것이 얼마나 차이가 나는지 계산을 해보겠습니다. 사례는 위의 사례를 참고하여 부모가 자녀에게 10억 원의 아파트를 증여한다고 가정하고 부모는 다주택자라고 가정하겠습니다.

2-1. 채무 없이 100% 증여일 때

• 채무 없이 자녀에게 증여를 하게 되면 10억 원에서 자녀 공제액 5천만 원을 공제한 9억 5천만 원을 세율 30%를 적용하면 285,000,000원이 됩니다.
• 여기에 누진공제액인 6천만 원을 공제하면 225,000,000원이 됩니다.
• 자녀는 225,000,000원을 증여세로 납부하면 됩니다.

 

 

2-2. 채무액이 5억 원을 포함하여 증여할 때

1) 자녀가 내야 할 증여세

• 채무액 5억 원을 공제한 5억 원에 대해서만 증여세를 납부한다고 한다면 기본공제인 5천만 원을 공제한 4억5천만원에서 세율 20%를 적용하면 90,000,000원이 됩니다.
• 여기에 누진공제 천만원을 공제하면 납부할 증여세는 8천만 원이 됩니다.

2) 부모가 내는 양도세

• 부모는 5억 원에 대하여 양도세를 납부해야 한다고 했습니다.
• 부모가 2 주택자라 가정하면 5억 원에 대한 양도세는 먼저 취득가액을 공제하여 양도차익이 2억 원이라고 가정합니다.
• 기본공제 250만 원을 공제한 후 세율 58%를 곱하면 114,550,000원의 양도세가 발생합니다.

3) 세금의 합계액

• 결국 양도세와 증여세를 합한 금액은 194,550,000원이 됩니다.
• 이 경우에는 채무 없이 증여를 하는 경우와 별 차이가 없는 것을 알 수 있습니다.
• 따라서 부모가 내야 할 양도세를 정확하게 계산을 하는 것이 중요합니다. 때에 따라서는 양도세가 더 많이 나오는 경우도 생길 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다.
• 만약 부모가 1 주택자인 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 8,000만 원의 증여세만 납부하게 되므로 훨씬 세금이 줄어들 수 있습니다.

지금까지 부담부증여를 할 때 양도소득세 계산 방법과 증여세를 납부하는 것과의 금액이 얼마나 차이가 날 수 있는 지를 살펴보았습니다. 부모의 상황에 따라 양도소득세가 차이가 나는 것을 보았습니다. 하지만 증여 후에도 자력으로 채무를 상환하고 있는 지도 추적하여 조사한다고 하니 단순히 세금을 줄일 목적으로 이용을 해서는 더 큰 낭패를 볼 수 있으니 주의하시기 바랍니다.